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中信建投证券:百强房企拿地积极性超去年 行业

admin 期货开户 2020年06月10日

  1-5月销售恢复超预期,百强房企拿地积极性超去年。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单,5月百强房企实现全口径销售金额约11000亿元,同比+12.2%,涨幅较上月提升11.6个百分点。百强房企1-5月整体拿地强度(拿地金额/销售金额)为37%,较1-4月提升2个百分点,已超过去年平均水平,其中碧桂园、恒大、绿地、绿城、保利、龙湖、中海、招商蛇口、华润9家房企1-5月新增货值超800亿元。

  5月重点城市成交持续修复,其中二线城市修复力度最大,其次为一线,三线增速修复力度最小。我们跟踪的33个重点城市成交数据显示,5月一手房总体成交面积同比+1.4%,增速较上月回升20.8个百分点。其中,二线城市实现正增长,一、三线城)、二线城)成交面积分别同比-4.4%、+11.0%、-10.4%,增速分别较4月+18.9pct、+29.3pct、+8.5pct。北上广持续改善中,北京跃升明显,深圳则出现下跌。除北京外,济南、青岛、杭州、温州、南京、苏州、厦门七个二线城市单月成交实现正增长。

  5月房企融资规模整体显著下降,海外债恢复。1)股权融资同比有所增加,港股融资规模增加。建业新生活成功实现IPO融资,首发3.45亿股,募资约23.63亿港元。2)债券融资环比显著减少,海外债有所恢复。房企债券融资总额为637.11亿元,环比下降37.07%,其中,境内发债469.98亿元,同比下降17.13%,占比为74%;境外发债167.13亿元,同比增加67.05%,占比26%。3)信托融资规模略有下滑。5月房地产信托产品成立数量340个,募集资金563.97亿元,环比下降1.21%,占所有产品发行总额的32.99%。

  继续看好地产开发板块和物业管理板块,推荐两大主线:优质房企与物管行业。优质房企推荐万科A、保利地产、金地集团、阳光城,优质港股推荐融创中国、旭辉控股集团;物管行业A股重点推荐招商积余、新大正,港股重点推荐碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。

  风险提示:房地产行业销售恢复不及预期,导致房地产公司业绩兑现及现金流回款风险加剧;行业融资收紧超预期,导致房地产公司竣工交付及现金流压力加剧。

  中国网上实物消费规模持续扩大,推动了即时配送行业的发展。即时配送相较于快递等传统物流,以生活圈为半径,覆盖范围通常在5公里范围内,进行点对点,无中转的快速准时送达服务,具有即时性和非计划性,配送时长通常在1个小时甚至30分钟以内。移动互联网的普及、消费升级、懒人经济等使得中国网购规模迅速扩大,快递、即时配送作为基础设施也得到了快速发展。

  5月新房成交市场持续回暖,体现到百强房企销售额上看,单月增幅继续扩大。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单,单月同比来看,5月百强房企实现全口径销售金额约11000亿元,较去年同期+12.2%,同比涨幅较上月提升11.6个百分点;单月环比来看,百强房企5月销售金额环比+21.3%,改善延续。累计同比来看,1-5月百强房企累计全口径销售金额同比-7.9%,较上月降幅继续收窄6.5个百分点。

  5月各梯队房企销售业绩表现除Top4-10梯队外,均出现好转,其中Top1-3、Top11-20、Top21-50梯队房企继续保持单月正增长,Top11-20、Top51-100房企增速是上月改善程度最大的两个梯队,其中Top51-100梯队本月增速则已转正。具体来看,5月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100梯队全口径销售金额增速分别为+9.6%、-5.2%、+26.4%、+16.6%、+18.3%。Top4-10梯队销售金额同比下降,为房企单月业绩降幅最大的梯队。与4月单月增速相比,上述各梯队全口径销售金额增速分别为+9.4pct、-4.4pct、+25.1pct、+12.4pct、+21.6pct。

  除Top3龙头房企外,各梯队房企全口径销售金额门槛同比仍有所降低,分化依旧较为明显,但降幅较上月有不同程度收窄;从权益销售金额口径看,各梯队门槛同比均不同程度下降,但较上月也存在不同程度改善,表明各梯队的销售情况在逐步好转。从全口径销售金额入榜门槛来看,Top10、Top20、Top50和Top100销售门槛分别同比-6.0%、-21.2%、-8.4%、-17.0%,而Top3销售门槛同比+6.3%,延续正增长。从权益销售金额口径来看,各梯队门槛分别同比-0.6%、-8.3%、-11.2%、-8.6%、-31.9%。Top3、Top10、Top20和Top50销售门槛竞争力度相对较大,Top100门槛则出现较大程度下滑,尾部房企的销售恢复能力较弱。

  操盘比例与合作比例方面,5月Top100房企操盘金额/全口径销售金额回落0.2个百分点至87.0%,整体项目操盘水平仍维持在较高水平;销售权益比例来看,权益销售金额/全口径销售金额为71.8%,较上月回落1.4个百分点,合作比例仍处于较高水平。权益销售金额集中度来看,1-4月百强房企权益销售金额占全国商品房销售金额比重为60%,较去年底有所提升,但主要由于季节性特征,根据以往经验,随着大量小型房企陆续推盘,后续百强房企市占率还会逐月下降。

  企业层面,单月销售金额来看,5月有34家房企销售额超100亿元,较去年同期增加6家。其中,碧桂园、万科、恒大、保利、融创五家公司单月销售金额超300亿,与上月一致。全口径销售金额单月增速方面,Top30房企中有24家房企实现正增长,较上月多出12家,中梁、龙光、金地、金茂、世茂、荣盛、佳兆业、美的置业、祥生、招商蛇口为增速前十房企,其中中梁、龙光、金地同比分别 +111.4%、+65.7%和+58.4%(现值和基值均为克而瑞统计口径)。

  我们所重点关注的主流上市房企有76%的公司在5月实现单月正增长,除恒大、龙光、金茂、世茂之外,招商蛇口、荣盛在5月累计销售增速也进入转正行列,累计同比分别为+7%、+4%。从单月销售增速来看,泰禾集团、金地集团、荣盛发展分别实现+155%、+57%、+53%的增速,表现优异;排名方面,龙光地产、滨江集团、中国金茂的克而瑞榜单排名分别较2019年末上升12位、7位、4位。

  新增货值方面,碧桂园、恒大、绿地、绿城、保利、龙湖、中海、招商蛇口、华润9家房企1-5月新增货值超800亿元。此外,新城控股新增货值794亿元,跻身Top10行列。从拿地力度看,百强房企今年1-5月整体拿地金额/销售金额比例为37%,拿地强度较1-4月提升2个百分点,已超过去年平均水平,销售快速恢复叠加房企流动性受政策支持,房企拿地力度继续回升。

  5月重点城市成交持续修复,其中二线城市修复力度最大,其次为一线,三线增速修复力度最小。我们跟踪的33个重点城市成交数据显示,5月一手房总体成交面积同比+1.4%,今年以来首次实现转正,增速较上月回升20.8个百分点。其中,二线城市实现正增长,一三线城)、二线城)成交面积分别同比-4.4%、+11.0%、-10.4%,分别较4月+18.9pct、+29.3pct、+8.5pct。二手房方面,我们所跟踪的13个城市成交面积同比+1.1%,增速较上月回升7.7个百分点。

  5月一线城市新建住宅成交面积来看,北上广持续改善中,北京跃升明显,深圳则出现下跌。具体而言,北京一手成交面积同比+7.5%,之前几月原为四个一线城市中同比下滑程度最大的城市,但5月实现正增长,增速位居四个一线%,降幅较上月分别收窄19.4、19.5个百分点;深圳5月份一手住宅成交面积-31.9%,一改之前涨幅居前,为四个一线月我们跟踪的重点城市中,除北京外,济南(+40.9%)、青岛(+1.3%)、杭州(+10.4%)、温州(+61.4%)、南京(+84.8%)、苏州(+21.9%)、厦门(+10.6%)七个二线城市单月成交实现正增长。

  2016年以来,房地产调控收紧,“930新政”出台后,股权融资渠道受到严格管控,上市房企再融资窗口逐渐关闭,再融资规模明显回落,2017年、2018年A股房地产股权融资规模分别降至347亿、110亿,表现持续低迷。2019年合计募集资金275亿元,同比增长118.60%,略有回升,但与新政出台前仍有较大差距。

  2020年5月,建业新生活成功实现IPO融资,首发3.45亿股,募资约23.63亿港元。同时,新城市建设发展、开元产业信托、绿城中国、正商实业四家公司实现增发,分别以0.073HKD/股、1.0069HKD/股、9.5HKD/股、0.33HKD/股的价格实现融资,增发数量分别为7.1233、0.0662、3.23、12.3536亿股。

  2.2.1 5月房地产行业融资政策:在“房住不炒”前提下因城施策,流动性有所放宽

  5月以来,我国疫情对于人民经济生活的影响日趋减弱,全面复工复产复课有序进行。央行进一步加强货币政策逆周期调节,把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置,运用总量和结构性政策,保持流动性合理充裕。本次两会特别提及“创新直达实体经济的货币政策工具”,暗示未来可能推出新型工具,打造更加宽松货币及信用环境。但与此同时,在“房住不炒”的主基调引导下,预计未来房企融资通道仍将受到一定限制。

  流动性方面,为支持实体经济恢复发展,缓解疫情导致的经济下行影响,央行于5月15日实施对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向降准0.5%,金融机构平均法定存款准备金率为9.4%,释放出了社会融资成本继续下行的信号。在时隔近2个月后,央行于5月26日重启逆回购操作,并连续4天实施该操作,且交易金额不断放量,26日为100亿元,27日为1200亿元,28日为2400亿元,29日为3000亿元,共实现净投放6700亿元。这一举动有助于保持流动性充裕,防止短期资金利率过快上升,维持市场利率水平稳定。充足的流动性有利于降低资金成本,缓解企业的财务压力,帮助实体经济渡过难关。

  房地产融资方面,随着疫情逐渐稳定,为重振房地产市场,5月以来上海、北京等地陆续出台多项政策,在一城一策、因城施策的长期调控机制引导下,整体调控有放松趋势、融资规模有望扩大。然而,两会政府工作报告中重申“房住不炒”的定位,因城施策,并提出要促进房地产市场平稳健康发展。预计稳地价、稳房价、稳预期的总政策基调仍将长期作用于房企市场融资行为。

  从发行总额来看,2020年5月,房企债券融资总额为637.11亿元,同比下降4.50%,环比下降37.07%。境内发债规模略有下降,融资总额为469.98亿元,同比下降17.13%,环比下降53.29%;境外发债规模大幅上涨,全月发行167.13亿元,较上月显著增长。

  从发债利率来看,2020年5月,境内公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行利率分别为4.51%、3.97%、3.49%、4.40%、5.02%,各品种债券利率较4月全面上调;5月海外债发行利率为4.13%,与境内发债利率基本持平,海外融资成本与境内融资成本差距缩小。

  从境内发债品种来看,2020年5月,公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行规模占比分别为36.27%、15.70%、10.48%、2.84%、4.90%,资产支持证券占比大幅下降,公司债占比有所上升,短融、中票、定向工具比例均有所下降。

  2020年5月,房企共发行13只公司债,发行规模为242.9亿元,较去年同期下降45.19%,环比上升4.64%。其中,上市房企发行规模为72亿元,同比下降43.93%;非上市房企发行规模为170.9亿元,同比下降42.07%。5月,公司债发行期限为4.7年,发行利率为4.51%,环比上升1.35%。

  2020年5月,房企共发行12只中票,募资规模为105.1亿元,环比下降59.85%。其中,上市房企募资规模为45亿元,较上月显著下降,环比下降71.34%;非上市房企募资规模为60.1亿元,较上月显著下降,环比下降42.86%。5月,中票发行期限为4.0年,发行利率为3.97%,环比上升9.93%。

  2020年5月,房企共发10只短融,募资规模为70.2亿元,环比下降61.47%。上市房企及非上市房企募资规模均有所下降,5月上市房企发行规模为32.0亿元,环比下降64.25%,非上市房企发行规模为38.2亿元,环比下降58.79%。5月,短融发行期限为0.73年,发行利率为3.49%,环比上升57.92%。

  2020年5月,房企共发行3只定向工具,募资规模为19亿元,同比下降26.92%,环比下降80.41%。其中,上市房企和非上市房企募集规模较上月均显著下降,5月上市房企发行规模为10亿元,环比下降75.00%,非上市房企发行规模为9亿元,环比下降84.21%。5月,定向工具发行期限为5年,发行利率为4.40%,环比上升5.77%。

  2020年5月,房企共发行8只资产支持证券,募资规模为32.8亿元,同比下降33.06%,环比下降85.93%。上市房企及非上市房企融资规模均显著下降,其中,上市房企募资规模仅为7.11亿元,非上市房企募资规模仅为25.69亿元。5月,资产支持证券发行期限为10.5年,发行利率为5.02%,环比上升27.41%。

  5月房地产企业海外债融资规模有所回暖。5月海外债共发行7只,发行规模为23.44亿美元,同比增加60.55%。发行期限为4.2年,发行利率为4.13%,发行成本较断档前显著下降。

  自2020年3月中旬至5月初,由于受到人民币对美元持续贬值、疫情影响下外资对于国内市场恢复较为悲观以及美股熔断危机后引发的债券市场抛售等因素的影响,境内房企均未发行美元债,断档时间超过50天。但随着国内疫情逐步得到控制,国内外出台的多项稳经济的措施,短期内市场经济流动性得到部分恢复,美元债融资回暖。值得注意的是海外债融资成本进一步分化,碧桂园、时代中国等前期发债成本在5-7%区间的规模房企,本次发债利率进一步下行,而花样年、力高集团等前期发债成本在10%-12%区间的中小型房企,本次发债利率出现了较大幅的上行。我们预计随着近两年海外债的集中兑付叠加疫情影响下销售端承压,房企对于融资端的需求仍然较大,未来将会有更多房企恢复发行海外债。

  2020年5月,房地产信托产品成立数量340个,募集资金563.97亿元,环比下降1.21%,占所有产品发行总额的32.99%,信托融资规模略有下滑。

  从资金运用方式来看,5月房地产信托中贷款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资募资规模分别为229.29亿元、14.07亿元、312.57亿元、8.03亿元,占比分别为40.66%、2.49%、55.42%、1.43%,贷款类和权益类合计超95%;收益率分别为7.99%、8.35%、7.72%、8.25%,期限分别为1.33年、1.46年、1.45年、1.33年。随着银保监会将信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作,预计未来房地产信托规模将逐渐趋稳。

  存量方面,从中国信托业协会披露的房地产信托存量数据来看,“房住不炒”的政策基调在在信托公司进一步落实,对信托公司房地产融资业务的监管进一步收紧,投向房地产行业的资金信托余额继第三季度出现首次下降后,在第四季度再度下降至27037亿元,环比下降2.78%,但相较于2019年第三季度的大幅下降,第四季度信托公司房地产融资规模的下降幅度明显收窄。

  从增量来看,新增房地产信托资金近年来呈上行趋势,在2019年第二季度达到峰值,规模为3963亿元,监管部门提出要求后,新增房地产信托资金也迅速下降,第三季度骤减至2307亿,环比下降41.77%,第四季度新增房地产信托资金进一步下降至2052亿,环比下降4.26%,我们预计随着信托融资监管逐渐稳定,信托融资的存量规模变动也将进入相对平稳的阶段。

  2019年房企整体融资渠道收紧但边际趋松,不同负债规模和信用评级房企间融资成本分化在持续。头部优质房企依托规模优势和较强的股东资源背景,融资渠道较多,可控融资成本走低,其中保利地产、中海外、华润置地等房企2019年综合融资成本较去年有所下行。部分企业融资成本则相对较高,中梁控股、中国恒大、融创中国等企业融资成本超8.5%,是中海外的2倍有余。

  继续看好地产开发板块和物业管理板块。其中,地产开发板块理由如下:从5月份百强房企的销售情况来看,需求端持续回暖。单月实现全口径销售金额约11000亿元,同比上涨12.2%,涨幅较上月提升11.6个百分点,环比增长21.3%,回升趋势明显。同时,我们也注意到重点城市的土地市场持续修复,5月33个重点城市成交数据显示,一手房总体成交面积同比+1.4%,今年以来首次实现转正。我们认为在当前海外疫情形势严峻,外需不确定性加大的情况下,国内政策仍将向内需倾斜,近期央行陆续推出的定向降准、逆回购政策,释放出了融资成本继续下行的信号,预计对地产行业构成利好。

  5月重点城市成交持续修复,其中二线城市修复力度最大,其次为一线,三线增速修复力度最小。我们跟踪的33个重点城市成交数据显示,5月一手房总体成交面积同比+1.4%,今年以来首次实现转正,增速较上月回升20.8个百分点。其中,二线城市实现正增长,一三线城)、二线城)成交面积分别同比-4.4%、+11.0%、-10.4%,分别较4月+18.9pct、+29.3pct、+8.5pct。二手房方面,我们所跟踪的13个城市成交面积同比+1.1%,增速较上月回升7.7个百分点。

  物管板块理由如下:1、由于物管费支付的刚性使得基础服务收入几乎未受影响,住宅物管的非业主增值服务可能出现暂时性减少,但长期来看不会缺失,成本端由于疫情期间人工工资和防疫物料消耗成本的上升,但实际中部分成本可以转嫁给业主,整体而言对毛利率影响有限;2、多地出台政策对进行防疫工作的物业企业进行补贴,有助于改善物业企业现金流和当期利润;3、我们认为A股物管公司合理PEG应当在1.5-1.6,当前A股物管公司具备估值支撑,同时非住宅物管市场空间广阔,行业集中度低以及存在提价逻辑,足以支持上市物管企业借助资本之力去做大做强。

  推荐两大主线:优质房企与物管行业。其中,优质房企推荐万科A、保利地产、金地集团、阳光城,优质港股推荐融创中国、旭辉控股集团;物管行业A股重点推荐招商积余、新大正,港股重点推荐碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。

  风险提示:房地产行业销售恢复不及预期,导致房地产公司业绩兑现及现金流回款风险加剧;行业融资收紧超预期,导致房地产公司竣工交付及现金流压力加剧。

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